10月30日，济南市出台意见，完善调整商品房销售制度，新的商品住房开发项目，优先选择现房销售，并在土地出让公告阶段明确；申请预售的，必须单体建筑主体封顶。现房销售项目在公积金贷款、土地出让金缴纳等方面享受优惠政策。
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据悉，为贯彻落实《住房城乡建设部 自然资源部 金融监管总局关于完善商品住房销售制度的通知》（建房规〔2026〕3号）有关要求，稳步推进商品住房销售制度改革，推动加快构建房地产发展新模式，促进济南市房地产高质量发展，结合实际，制定此次实施意见。
商品住房预售，须单体封顶
根据新规，2026年8月28日后新发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目，申请预售的，单体建筑应完成主体结构封顶，项目参加各方责任主体应出具相应的《主体结构分部工程验收记录》。
2026年8月28日（含）前，已取得建设工程规划许可证但未办理预售许可证的商品住房项目，实行预售的，预售条件、预售资金监管等按原政策规定执行。
2026年8月28日（含）前，已取得建设工程规划许可证，8月28日后建设工程规划许可证发生变更的商品住房项目，实行预售的，预售条件、预售资金监管等按原政策规定执行。
2026年8月28日（含）前，已发布国有建设用地使用权出让公告但未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，原则上执行新的预售政策；为保持市场供需平稳，2027年1月底前取得建设工程规划许可证且各区县人民政府（含功能区管委会）确保能够按时建成交付的，在加强预售资金监管的情况下，报市住房城乡建设部门备案后，2027年底前仍可按原有预售条件申请预售。
2026年8月28日后发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目，住房资金监管机构应与房地产开发企业签订资金监管协议。购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入资金监管账户。商品住房项目竣工验收、水电气热等配套设施具备交付条件后，方可解除资金监管。
新出让土地，现房销售优先
2026年8月28日后发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目，优先选择现房销售，并在土地出让公告中向社会公开现房销售相关信息。房地产开发企业取得房屋首次登记后，应编制现房销售方案，并向行政审批服务部门申请现房销售备案，所销售房屋及建设用地使用权无抵押、查封等限制交易情形。
实行现房销售的商品住房项目，房地产开发企业取得建筑工程施工许可证后，可与购房人签订购房定金合同，定金原则上不超过购房总价款的5%，全部存入资金监管账户，监管期间定金不得使用。购房定金合同应约定定金金额、商品住房售价、交付时间及不能按期履约的责任等，保护双方合法权益。房屋具备交付条件后，解除定金监管。市县住房城乡建设部门履行定金监管职责，住房资金监管机构承担定金监管工作。
同时，住房公积金支持现房销售力度。购买现房销售项目的，可相应核减一套住房套数。同时，购买现房销售项目，贷款额度上浮政策可与高品质住宅、多子女家庭、高层次人才等贷款额度上浮政策叠加使用，一人缴存住房公积金的职工家庭最高贷款额度为170万元，两人及以上缴存住房公积金的职工家庭最高贷款额度为240万元。
推行主办银行制度，加大融资支持
2026年8月28日起，新签订借款合同的项目实行主办银行制。贷款银行单独提供开发贷款的，贷款银行为主办银行；贷款银行组建银团提供贷款的，银团贷款牵头银行为主办银行。
房地产开发企业在主办银行开立资金账户，项目存续期间，除按规定要求监管的预售资金、现房销售定金等外，开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均应纳入在主办银行开立的资金账户管理。
2026年8月28日起，取得预售许可证的商品住房项目，竣工备案后方可发放个人住房贷款（含公积金贷款），贷款资金应当通过受托支付方式支付至项目预售资金监管账户。
2026年8月28日（含）前已签订开发贷款合同，2026年8月28日后取得预售许可证的商品住房项目，支持贷款银行根据项目建设周期，在市场化、法治化前提下合理延长贷款期限，综合考虑销售方式、还款来源等调整还款计划。
对实行现房销售和预售的商品住房项目，按照市场化原则满足项目合理融资需求，实现开发贷款发放与项目建设周期相匹配。加大对现房销售项目和安全、舒适、绿色、智慧“好房子”项目的开发贷款支持力度。贷款银行应根据项目建设进度、风险情况分批发放房地产开发贷款，并通过在主办银行开立的资金账户受托支付至项目公司交易对象账户。支持房地产项目开发公司通过股权、债券等多种方式开展融资。
优化土地供应，支持量化抵押
密切跟踪市场变化与需求状况，认真落实土地供应管理要求，科学调节商品住宅用地投放节奏，推动实现土地市场供需平衡。
2026年8月28日后发布国有建设用地使用权出让公告的商品住宅用地，出让价款可按国家规定分期缴纳。首付款在出让合同签订之日起30个自然日内缴纳，缴纳比例不低于总价款的50%，余款可延长至出让合同签订后一年内缴清；实行现房销售的，余款可延长至出让合同签订后两年内缴清；分期付款的，不计利息。
开展分户国有土地使用权集合设定抵押，房地产开发项目以土地使用权抵押申请贷款的，应结合项目规划审查材料依申请为开发企业土地使用权份额进行分户量化，支持按楼幢或分户建设用地使用权集合设定抵押。具体办法另行制定。
此外，济南将加强政策措施协同。一是支持项目分期开发建设。2026年8月28日后发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目，支持分期开发建设。分期开发应当优先安排基础设施和公共服务设施建设，满足道路、供水、电力、燃气、通信、消防等市政公用服务设施接入条件，确保分期工程交付后具备完整使用功能。分期缴纳土地出让价款的商品住房项目，房地产开发企业可凭国有建设用地使用权出让合同申请建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。实行分期开发的项目，取得建设工程规划许可证后，可预编不动产登记单元号，办理房地预登记证明，凭预登记证明办理已缴清土地出让金部分的不动产测绘、商品住房销售许可等手续。
二是持续做好“交房即办证”。实行预售的商品住房项目，推广商品住房买卖合同网签备案和不动产预告登记一体办理，对具备办理转移登记条件的，及时推进不动产预告登记转本登记。实行现房销售的商品住房项目，推行商品住房买卖合同网签备案和不动产转移登记、抵押权登记同步办理。通过优化不动产登记、抵押贷款办理等流程，强化工作协同，推动商品住房交付时购房人同步取得不动产权证书。
三是统筹推进“好房子”建设。商品住房开发建设实行项目开发公司制，压实各方主体责任，常态化抓好施工现场质量安全，组织开展省、市级高品质住宅项目培育工作，建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。
四是进一步规范市场秩序。完善商品住房销售信息化、智慧化系统建设，提升销售管理效能。做好房地产市场信息公开发布工作，加强房地产市场监管，依法查处房地产领域违法违规行为，切实维护购房人合法权益。
（大众新闻记者 赵国陆 通讯员 关学军）
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